MEMBANGUN rumah sehat untuk keluarga berpenghasilan rendah, yaitu kurang dari Rp 1,5 juta per bulan, merupakan wacana yang sudah digulirkan sejak pemerintahan Orde Baru. Namun, semakin lama wacana tersebut sepertinya makin membutuhkan kehendak politik yang semakin besar untuk merealisasikannya.
KETIKA Akbar Tandjung menjadi Menteri Perumahan Rakyat pada masa Orde Baru, untuk menekan para pengembang agar mau membangun rumah bagi keluarga berpenghasilan rendah yang sekarang disebut dengan rumah sederhana sehat (RSH), dia pernah menelurkan ide 1-3-6. Artinya, setiap pengembang diminta membangun satu rumah mewah, tiga rumah menengah, dan enam RSH.
Di masa pemerintahan Megawati Soekarnoputri dan Abdurrahman Wahid, Kementerian Perumahan Rakyat memang dihapuskan. Akan tetapi, masalah RSH ini bukan berarti dilupakan. Buktinya pada tahun 2004 Megawati pernah menelurkan program pembangunan sejuta rumah.
Pada masa pemerintahan Susilo Bambang Yudhoyono, pos Kementerian Negara Perumahan Rakyat dibentuk dengan Muhammad Yusuf Asy’ary sebagai menterinya. Namun, masalahnya sekarang, apakah hal itu otomatis akan membuat semakin banyak RSH yang akan terbangun pada masa-masa mendatang?
Pertanyaan ini mengemuka karena meski pemerintah meluncurkan sejumlah program untuk merangsang pembangunan RSH, jumlah RSH yang dibangun dalam empat tahun terakhir ternyata amat sedikit. Pada tahun 1999 tercatat hanya ada 51.500 unit RSH (waktu itu namanya rumah sederhana atau rumah sangat sederhana) yang dapat dibangun.
Di tahun 2000, realisasi pembangunan RSH memang naik menjadi 97.00 unit karena pemerintah masih menerapkan pola subsidi lama yang dananya berasal dari sisa Kredit Likuiditas Bank Indonesia dan Rekening Dana Investasi (RDI) di Departemen Keuangan.
Namun, pada tahun 2001, ketika pemerintah mengubah pola subsidi menjadi subsidi selisih bunga, realisasi pembangunan RSH merosot drastis menjadi 39.600 unit. Setahun kemudian, pembangunan RSH lebih merosot lagi menjadi 25.900 unit untuk kemudian sedikit naik menjadi 32.500 unit di tahun 2003.
Jika dihitung, jumlah RSH yang dibangun dalam empat tahun terakhir seperti disebutkan di atas ternyata selalu berada di bawah angka lima persen dari pertumbuhan kebutuhan rumah bagi keluarga baru di Indonesia yang setiap tahunnya mencapai 800.000 unit.
Persentase itu akan semakin kecil jika melihat catatan Departemen Permukiman dan Prasarana Wilayah, yang menunjukkan bahwa sampai akhir tahun 2003 ada enam juta keluarga di Indonesia yang belum memiliki rumah.
BUDIARSA Sastrawinata, Direktur Utama PT Ciputra Residence, menuturkan, untuk perumahan besar seperti Citra Raya yang ada di Cikupa, Tangerang, membangun rumah sederhana, yaitu yang bertipe 21, 27, dan 36 seharusnya tidak menjadi suatu persoalan. "Dengan lahan seluas 2.760 hektar, kami tidak mungkin membangun rumah hanya untuk satu segmen masyarakat. Mau tidak mau kami harus membangun berbagai tipe rumah untuk bermacam segmen masyarakat," kata Budiarsa.
Apa yang disampaikan Budiarsa ini memang tidak berlebihan. Sampai sekarang, di dalam kompleks Perumahan Citra Raya yang telah dihuni sekitar 7.000 keluarga itu masih dibangun beberapa RSH dengan harga jual di bawah batas pemerintah, yaitu Rp 21 juta untuk rumah tipe 21, Rp 27 juta untuk tipe 27, dan Rp 36 juta untuk tipe 36.
RSH-RSH tersebut biasanya dibangun di bagian belakang kompleks Perumahan Citra Raya, sedangkan di bagian depan tetap dibangun rumah untuk kelas menengah ke atas dengan harga tiap unit hingga Rp 500 juta, bahkan lebih.
Namun, pembangunan RSH seperti yang ditemui di Citra Raya itu sekarang sudah tidak lagi terlihat di sejumlah kompleks perumahan besar yang ada di Tangerang lainnya, misalnya Lippo Karawaci atau Bumi Serpong Damai.
Kompleks Perumahan Citra di Daan Mogot, Jakarta Barat, yang masih satu kelompok dengan Citra Raya, ternyata juga tidak lagi membangun RSH. Harga per unit rumah yang dijual di ketiga kawasan itu sekarang sudah di atas Rp 100 juta. RSH juga tidak tampak dibangun di sejumlah kompleks perumahan lainnya yang lebih kecil, seperti Gading Serpong, Melati Mas, dan Kota Modern di Tangerang.
Budiarsa menuturkan, harga tanah yang sudah mahal menjadi alasan utama pengembang- pengembang di atas tidak lagi membangun RSH.
Untuk mengatasi masalah ini, Budiarsa mengusulkan agar pemerintah membuat rencana induk pembangunan tipe rumah di setiap daerah. "Pemerintah harus menentukan di mana perumahan mewah harus dibangun dan di mana daerah yang memang khusus untuk perumahan bagi masyarakat kelas menengah ke bawah," tuturnya.
Penyediaan lahan khusus ini, lanjut Budiarsa, juga harus diikuti dengan pengontrolan harga tanah yang ketat oleh pemerintah, sehingga jangan sampai terjadi harga tanah di daerah untuk rumah bertipe RSH sudah sama dengan harga tanah di kawasan yang akan dibangun rumah sejenis real estate.
"Dengan adanya kontrol ini, pengembang yang memiliki lahan di daerah yang harus dibangun rumah untuk kelas menengah ke bawah mau tidak mau harus membangun RSH. Jika dia menolak, maka (dia) harus pergi dari tempat itu," kata Budiarsa menambahkan.
SEMENTARA itu, Aryo Ananto, Direktur Umum Pengembangan Bisnis Ambassador Gading Serpong, pengembang Kompleks Perumahan Gading Serpong, Tangerang, menambahkan, selain menyediakan lahan khusus dengan harga yang dikontrol, pemerintah juga harus mengawasi harga berbagai bahan bangunan yang digunakan untuk membangun RSH. Ini terjadi karena selain harga tanah, harga bahan bangunan selama ini juga terus naik.
"Sepanjang tahun 2004, harga baja telah naik hingga 40 persen," kata Aryo. Kenaikan harga serupa, lanjut Aryo, meski dalam persentase yang lebih kecil, juga terjadi pada bahan bangunan lainnya seperti semen dan tripleks.
Kenaikan harga bahan bakar minyak yang akan terjadi tahun 2005 dipastikan akan semakin menaikkan harga berbagai bahan bangunan di atas.
Kontrol terhadap harga tanah dan bahan bangunan ini, tutur Aryo, menjadi amat diperlukan karena dua hal itu merupakan komponen utama yang memengaruhi harga jual rumah. Komponen tanah biasanya memiliki persentase 30-40 persen dan bangunan antara 40 persen 50 persen. Sebanyak 10-20 persen sisanya adalah komponen untuk pembangunan fasilitas umum dan fasilitas sosial.
Tanpa adanya kontrol yang ketat atas harga tanah dan bangunan seperti yang sekarang terjadi, Aryo pesimistis jumlah RSH yang dapat dibangun, terutama di daerah yang selama ini dianggap strategis seperti di kawasan Serpong, akan semakin banyak.
Hal ini terjadi karena harga kapling tanah di kawasan Serpong bagian pinggir yang paling murah sekarang sudah Rp 500.000 per meter, sedangkan biaya untuk membangun rumah sederhana tiap meternya Rp 600.000.
Dengan hitungan sederhana tersebut, untuk membangun RSH bertipe 21 dengan luas tanah 72 meter persegi di Serpong sekarang setidaknya dibutuhkan biaya Rp 48,6 juta. Lebih dari dua kali lipat batas atas harga RSH tipe 21 ketetapan pemerintah yang hanya Rp 21 juta.
Padahal, harga Rp 48,6 juta itu hampir dapat dipastikan tidak akan terjadi karena harga itu belum termasuk biaya untuk pembangunan fasilitas umum dan sosial serta keuntungan pengembang. Selain itu, harga tanah dan biaya pembangunan rumah di kawasan itu akan semakin mahal. (M Hernowo)
Jasa Online Desain dan Pemborong Rumah 021-73888872
Terima kasih telah membaca artikel tentang Membangun Rumah Sederhana Sehat Pekerjaan yang Makin Berat di blog Bangun Renovasi Rumah Cheria jika anda ingin menyebar luaskan artikel ini di mohon untuk mencantumkan link sebagai Sumbernya, dan bila artikel ini bermanfaat silakan bookmark halaman ini diwebbroswer anda, dengan cara menekan Ctrl + D pada tombol keyboard anda.